21. Januar 2011: Einseitige Mieterhöhungen seitens des Vermieters
21. Januar 2011:
ImMietvertrag haben sich Mieter und Vermieter auf eine Miete für die vermieteteWohnung geeinigt. Die mietrechtlichen Regelungen im BGB geben dem Vermietereiner Wohnung, die nicht öffentlich gefördert ist, aber die Möglichkeit, dieMiete einseitig zu erhöhen.
Arten der einseitigen Mieterhöhung
Esgibt für den Vermieter folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten:
– Mieterhöhung bis zur ortsüblichenVergleichsmiete, § 558 BGB
– Mieterhöhung nach Modernisierung zurUmlage von Kosten baulicher Maßnahmen des Vermieters, § 559 BGB
– Mieterhöhung zur Umlage vonBetriebskostenerhöhungen, § 560 BGB
Wenneine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart wurde, kann der Vermieterebenfalls die bereits im Mietvertrag vereinbarten Miet-Erhöhungen verlangen.Die Regelungen zur Erhöhung im Rahmen der Staffelmiete finden sich in § 557 aBGB und für die Indexmiete in § 557 b BGB.
Mieterhöhungensind ausgeschlossen, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt oder eineandere Ausnahme gemäß § 549 II, III BGB vorliegt.
Selbstverständlichist eine Mieterhöhung auch ausgeschlossen, wenn die Erhöhung vertraglichausgeschlossen ist, § 557 III BGB, etwa im Mietvertrag selbst. Das gleiche giltauch wenn sich der Ausschluss der Mieterhöhungen aus den Umständen ergibt.Solche Umstände, die eine Mieterhöhung ganz oder zeitweise ausschließen, könnenbeispielsweise sein: Der Mieter hat sichan den Baukosten oder Umbaukosten der Wohnung beteiligt oder das Mietverhältniswurde nur für eine bestimmte Zeit geschlossen. Auch eine unwirksameStaffelmietevereinbarung oder eine unwirksame Indexklausel im Mietvertrag kanneine Mieterhöhung – auf der Grundlage der anderen gesetzlichen Erhöhungsgründe- ausschließen.
Einvernehmliche Mieterhöhung
Alternativzum einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann die Mieterhöhungauch einvernehmlich erfolgen. Da eine solche Vereinbarung im Rahmen derVertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter getroffen wird, kommt es für dieWirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht auf das Vorliegen der Voraussetzungender gesetzlichen einseitigen Mieterhöhungsmöglichkeiten an. Eine solcheeinvernehmliche Mieterhöhung kann bereits dann gegeben sein, wenn einentsprechendes Angebot des Vermieters vorliegt und der Mieter dievorgeschlagene Miete bezahlt.
Kündigung des Mietvertrages
BeiMieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) undMieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrechtgemäß § 561 BGB.
Zudembesteht bei einseitigen Mieterhöhungen die Möglichkeit der ordentlichenKündigung des Mieters mit einer Frist von drei Monaten.
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