12. Januar 2011: Welche Voraussetzungen begründen eine Mieterhöhung seitens des Vermieters?

12. Januar 2011

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichenVergleichsmiete vornehmen. Die Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhungfinden sich in den Vorschriften §§ 558 ff. BGB.

 

Zur Begründung der Erhöhung der Miete auf die ortsüblicheVergleichsmiete kann der Vermieter auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank,das Gutachten eines Sachverständigen oder die Miete von Vergleichswohnungenverweisen.

 

Voraussetzungen des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmungzu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind:

 

die Einhaltung der 15-Monatsfrist

die Einhaltung der Jahressperrfrist

die Einhaltung der Kappungsgrenze

die formalen Anforderungen an die Mieterhöhung

 

15-Monatsfrist

 

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung biszur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunktzu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, § 558 ISatz 1 BGB.

 

Jahressperrfrist

 

Für die Mieterhöhung gilt die Jahressperrfrist des § 558 ISatz 2 BGB: Ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach derletzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Frist beginnt mit demWirksamwerden der letzten Mieterhöhung gemäß § 558 BGB. Das gilt auch, wenneine Staffelmietvereinbarung ausgelaufen ist. Ein verfrühtes Erhöhungsverlangenist unwirksam.

 

Kappungsgrenze

 

Gemäß § 558 III BGB darf sich in einem Zeitraum von 3 Jahrendie Miete nicht um mehr als 20 vom 100 erhöhen (Kappungsgrenze).

 

Die formalenAnforderungen an die Mieterhöhung

 

Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558 a BGB in Textformzu erklären und zu begründen. Textform ist in § 126 b BGB definiert. ImUnterschied zur Schriftform muss die Erklärung keine eigenhändige Unterschriftdes Erklärenden enthalten. Trotzdem empfiehlt sich die Schriftform.

 

Das Mieterhöhungsverlangen muss eine zutreffende Begründungund ein Begründungsmittel, wie etwa den Mietspiegel, enthalten.

 

Wird die Erklärung nicht durch den Vermieter selbstabgegeben, sondern durch einen Dritten, wie beispielsweise eine Hausverwaltungoder ein Rechtsanwalt, muss eine Originalvollmacht beiliegen.

 

Ihr Ansprechpartner im Mietrecht und Grundstücksrecht:

 

RechtsanwaltAlexander Grundmann, LL.M.,

Grundmann HäntzschelRechtsanwälte, Leipzig

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