5. September 2011 Der Ablauf einer Teilungsversteigerung ist sehr formal. Wer selbst ein Grundstück ersteigern will oder als Eigentümer des Grundstücks mit der Teilungsversteigerung befass ist, sollte die wichtigsten Regelungen kennen.
Die Teilungsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz(ZVG) geregelt.
1. Teilungsversteigerung nur auf Antrag
Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist beim Amtsgericht zustellen
Das Gericht (ein Rechtspfleger) ordnet daraufhin dieTeilungsversteigerung durch Beschluss an.
Im Grundbuch wird ein Versteigerungsvermerk eingetragen.
(Als Antragsteller kann man jederzeit die Aufhebung odereinstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Die bis dahin angefallenenKosten trägt aber der Antragsteller. )
2. Keine Versteigerung ohne Kostenvorschuss
Das Gericht wird dann einen Vorschuss für die zu erwartendenKosten verlangen. Das sind insbesondere auch die Kosten des Sachverständigen,der das Verkehrswertgutachten fertigt
3. Verkehrswertgutachten
Nach Bezahlung wird vom Gericht das Verkehrswertgutachten inAuftrag gegeben. Der Sachverständige wird dann einen Ortstermin mitBesichtigung durchführen und das Gutachten zum Wert des Grundstücks erstellen.
4. Bestimmung des Versteigerungstermins durchGericht
Wenn das Gutachten vorliegt und keiner der Beteiligtendagegen Einwände hat, bestimmt das Gericht amtlich den für die Versteigerungmaßgeblichen Verkehrswert und bestimmt den Versteigerungstermin.
5. Erster und ggfl. weitererVersteigerungstermin
Der Versteigerungstermin gliedert sich in die Abschnitte
1) Bekanntmachungsteil
Im Bekanntmachungsteil wird der Rechtspfleger zunächst allewesentlichen Tatsachen, die das Grundstück und das Verfahren betreffende(Grundbuchstand, Verkehrswert, Ansprüche, Anmeldungen, geringstes Gebot,Sicherheit, Mieter/Pächter) verlesen bzw. erläutern.
Dann weist der Rechtspfleger auf die bevorstehendeAusschließung weiterer Anmeldungen hin und fordert zur Abgabe von Geboten auf:
2) Bietstunde
Die Bietstunde beginnt mit der Aufforderung zur Abgabe vonGeboten. Nachdem sie früher tatsächlich eine Stunde betrug, dauert es jetztmindestens nur noch 30 Minuten. Die Bietstunde wird solange fortgesetzt, biskeine höheren Gebote mehr abgegeben werden.
Zum Abschluss der Bietstunde wird das Meistgebotfestgestellt.
Gebote werden immer als Bargebote abgegeben. Das ist derBetrag, der vom Bieter effektiv zu zahlen ist. Das eigentliche Gebot kann höhersein, wenn Belastungen des Grundstücks, etwa Grundschulden oder Dienstbarkeiten, mit übernommen werden.
3) Verhandlungüber den Zuschlag
Der Meistbietende hat grundsätzlich einen Anspruch darauf,den Zuschlag zu erhalten (§ 81 ZVG).
Durch den Zuschlag, der auch in einem besonderenVerkündungstermin erteilt werden kann, wird der Ersteher unmittelbar Eigentümer des Grundstücks.
Erst danach erfolgt die Bezahlung und Eintragung imGrundbuch.
Die wichtigstenRegelungen für die Versteigerung sind:
Sicherheitsleistung
Auf Verlangen eines Beteiligten muss ein Bieter Sicherheitfür seine Gebote leisten (§ 67 ZVG). Die Höhe der Sicherheit beträgt 10 % desfestgesetzten Verkehrswerts.
Die 5/10-Grenze
Der Zuschlag ist – nur im ersten Termin – von Amts wegen zuversagen (§ 85 a ZVG), falls das Meistgebot die Hälfte (5/10) des Verkehrswertsnicht erreicht.
Die 5/10-Grenze gilt aber nicht im Wiederholungstermin, wennder Zuschlag nämlich bereits einmal wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze oderder 7/10-Grenze nicht erteilt wurde.
Bei Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der5/10-Grenze ist ein Wiederholungstermin anzuberaumen, in dem dann diese Grenzeund auch die 7/10-Grenze entfallen.
In dem Wiederholungstermin kann dann also auch auf Gebote unterhalbder 5/10-Grenze der Zuschlag erteilt werden.
Die 7/10-Grenze
Falls das Meistgebot zwar die 5/10-Grenze erreicht, jedochnicht die Grenze von 7/10 des Verkehrswerts, so kann ein Berechtigter, dessenRecht durch den Zuschlag zu diesem Gebot beeinträchtigt würde, die Versagungdes Zuschlags beantragen (§ 74 a ZVG). Dies geschieht nicht von Amts wegen,sondern nur auf Antrag eines Berechtigten. Dieser Antrag ist auch nur im erstenTermin und nicht im Wiederholungstermin zulässig. Die Alteigentümer werden beider Teilungsversteigerung in der Regel nicht als „Berechtigte“ angesehen.
6. Verteilungstermin (Teilungsplan)
Nach dem erteilten Zuschlag und nach demVersteigerungstermin findet der Verteilungstermin statt (§ 105 ZVG). Bis zumVerteilungstermin soll der Ersteher sein Bargebot bezahlt haben.
Zu dem Verteilungstermin wird von dem Gericht üblicherweiseein Teilungsplan aufgestellt, in dem die von den Beteiligten angemeldetenAnsprüche aufgenommen sind.
Zuerst entnimmt das Gericht die Kosten des Verfahrens (diese sind aber bereitsdurch den Vorschuss des Antragstellers bezahlt, der dann zurückzugewähren ist).
Dann werden etwaige erlöschende und durch Zahlung zudeckenden Rechte bezahlt.
Der dann verbleibende „Übererlös“ wird an dieAlteigentümer ausgekehrt. Voraussetzung ist aber, dass die Alteigentümer sichdarüber einig sind, wie der Übererlös zwischen Ihnen verteilt wird.
Aber Achtung: Wird keine Einigung erzielt, wird dasVersteigerungsgericht den Übererlös nicht nach dem Verhältnis der ehemaligenMiteigentumsanteile auszahlen!
Die Alteigentümer müssen dann vor einem „ordentlichen“Gericht, also je nach Wert beim Amtsgericht oder Landgericht, imZivilrechtsstreit um die Verteilung des Erlöses streiten.
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